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하남 교산 청약 커트라인 예상 — 공공 통장 18년치, 민간 60점대, 특공 배점 10점대

교산 청약을 준비하신다면 먼저 알아야 할 게 있습니다. 당첨자를 뽑는 단위가 셋으로 갈립니다.

트랙 기준 단위
공공분양 일반공급 청약저축 납입인정금액 만원
민간분양 일반공급 가점 (84점 만점) 점
특별공급 유형별 배점표 또는 추첨 13점 · 100점 · 점수 없음

“커트라인 몇 점”이라는 말은 민간 일반공급에만 해당합니다. 공공 일반공급은 금액이고, 특별공급은 또 다른 배점표입니다.

교산 A2 실적을 보면 물량의 절반 가까이가 특별공급이었습니다 — 387가구 중 186가구입니다. 많은 분에게는 특공이 본선입니다.

공공분양 — 실측 당첨선이 공개됐습니다

2025년 8월부터 LH가 공공분양 일반공급 당첨자의 청약저축 납입인정액 상·하한선을 공개하고 있습니다. 41년 만에 처음입니다.

3기 신도시 2025년 상반기 실측입니다.

지구·블록 전용 기준 최저 최고
하남교산 A2 59㎡ 당해·신생아 1,910만원 2,425만원
고양창릉 S5 84㎡ 당해 2,990만원 3,890만원
부천대장 A7 59㎡ — 1,485만원 2,160만원

교산 수치는 신생아 가구 기준입니다. 일반공급 물량 절반을 뽑는 신생아우선 유형은 당첨선이 전반적으로 더 낮게 나옵니다. 일반 유형은 이보다 높습니다.

월 인정액이 바뀌어 셈법이 달라졌습니다

2024년 11월, 청약통장 월 납입 인정액이 10만원에서 25만원으로 올랐습니다. 1983년 이후 처음입니다.

소급은 안 됩니다. 그 이전 달은 여전히 월 10만원까지만 인정됩니다. 그래서 같은 금액이라도 언제부터 부었느냐로 필요한 기간이 갈립니다.

교산 A2의 1,910만원을 역산하면 이렇습니다.

2024.11 ~ 2025.3   0.4년 × 연 300만   =   120만원
그 이전             14.9년 × 연 120만   = 1,790만원
                                      ─────────
                                        1,910만원  →  약 15년

교산 A9·A11 예상

A9·A11은 전용 60㎡ 이하 공공분양이라 A2와 같은 급입니다. 분양을 2027년 전후로 보면:

유형 예상 당첨선 환산 납입 기간
신생아·특별 유형 2,300만~2,900만원 약 16~17년
일반 유형 (당해) 2,600만~3,200만원 약 18~20년

근거는 셋입니다.

  • A2 신생아 하한 1,910만원이 출발점
  • 일반 유형은 신생아보다 높음 (LH 공개 자료의 일관된 경향)
  • 2025년 3월 → 2027년, 1.5~2년치 추가 납입. 월 25만원이면 450~600만원

통장 18년치가 필요할 수 있다는 뜻입니다. 2024년 11월 이후 가입하신 분이 월 25만원을 꽉 채워도 2,600만원까지 약 8.7년이 걸립니다. 교산 공공분양은 오래된 통장의 싸움입니다.

민간분양 — 경기 평균은 49점, 교산은 그 위

민간은 가점제입니다. 한국부동산원 청약홈의 지역별 가점제 당첨자 통계를 직접 받아 집계했습니다. 추정이 아니라 공식 수치입니다.

최근 12개월 평균 (해당지역 기준)

지역 평균 9월 중앙값 9월 최고
서울 64.42점 64.5 73
경기 45.62점 51 69
인천 46.52점 61 64

서울과 경기 차이가 18.8점입니다.

경기 월별 흐름을 보면 편차가 큽니다.

월 평균 최저 최고
2026.09 50.89 37 69
2026.08 42.65 29 74
2026.07 39.69 19 75
2026.06 45.60 38 62

최저가 19~38점까지 내려갑니다. 미달 단지가 섞여 있다는 뜻입니다. 반대로 최고는 62~75점입니다. 같은 달 경기 안에서도 40점 넘게 벌어집니다.

평균 45.62점은 “경기에서 45점이면 된다”가 아니라 “미달 단지까지 섞은 평균” 입니다. 인기 단지만 보면 60점대 후반이 필요합니다.

교산 민간 예상

교산 민간 블록은 서울 강동·송파 접경이고 3호선 연장이 걸려 있습니다. 경기 평균(45.62점)이 아니라 경기 상위 구간에 서는 자리로 봅니다.

전용 예상 커트라인 근거
60㎡ 이하 50점대 후반 추첨 비중이 커 가점이 낮게 형성
60~85㎡ 65점 안팎 경기 최고점 구간(69~75점) 바로 아래

경기 평균보다 20점 가까이 높게 잡은 셈입니다. 광명시 최근 3년 민영 공고의 해당지역 최저 당첨가점 중앙값이 60~85㎡ 63점이었는데, 교산은 그보다 위로 봅니다.

다만 가점제 비율을 확인하셔야 합니다. 자료마다 다릅니다. 광명 시티프라디움 분석 기준으로는 60㎡ 이하 가점 40%·추첨 60%, 60~85㎡ 가점 70%·추첨 30%였습니다. 추첨 비중이 크면 가점이 낮아도 길이 있습니다. 입주자모집공고 원문이 유일한 확정 근거입니다.

특별공급 — 가점도 납입액도 아닙니다

특공은 하나가 아닙니다. 유형마다 뽑는 방식이 또 갈립니다.

유형 선정 방식 만점
신혼부부 (공공) 배점 다득점순 13점
다자녀 배점 다득점순 100점
노부모부양 배점 → 동점 시 저축총액 100점
생애최초 추첨 점수 없음
기관추천 기관 추천 점수 없음

생애최초는 점수가 아예 없습니다. 자격만 맞으면 추첨입니다. A2에서 지원자가 7,994명으로 가장 많았던 이유이기도 합니다 — 점수를 안 보니 누구나 넣습니다.

그리고 특공 당첨 배점은 공개되지 않습니다. LH가 당첨선 공개 대상에서 특공을 뺐습니다. “배점 다득점순 및 동점자 추첨으로 선정하므로 납입 인정액 정보는 실효성이 낮다”는 이유입니다.

청약홈 통계 API에도 없습니다. 당첨자 통계는 면적대·연령·민간 가점만 제공하고 특공 유형별 배점은 항목 자체가 없습니다. 아래 추정은 보도된 실측 사례 한 건과 배점표 구조, 그리고 경쟁률에서 역산한 것입니다.

공공분양 특공 배점 (신혼부부 기준)

항목 배점
소득 80%(맞벌이 100%) 이하 1점 · 해당없음 0점
자녀 수 3명 이상 3점 · 2명 2점 · 1명 1점 · 0명 0점
해당지역 거주기간 3년 이상 3점 · 1~3년 2점 · 1년 미만 1점 · 미거주 0점
청약저축 납입횟수 24회 이상 3점 · 12~24회 2점 · 6~12회 1점
혼인기간 (신혼만) 3년 이하 3점 · 3~5년 2점 · 5~7년 1점 · 7년 초과 0점

만점은 13점입니다. 그런데 이 표에는 안으로 부딪히는 데가 있습니다.

자녀 3명(3점)이면서 혼인 3년 이하(3점)이기는 매우 어렵습니다.

자녀를 늘리면 혼인기간 점수가 깎이고, 혼인기간을 지키면 자녀 점수가 안 나옵니다. 실질 상한은 10~11점대로 보는 게 현실적입니다. 만점 13점을 목표로 삼을 표가 아닙니다.

본인이 조절할 수 있는 건 둘뿐입니다 — 거주기간(3점)과 납입횟수(3점). 둘 다 시간이 쌓여야 올라갑니다. 교산을 보신다면 하남 거주 3년과 납입 24회를 먼저 채우는 게 가장 확실한 6점입니다.

다자녀 특공 배점 (100점)

다자녀는 체계가 완전히 다릅니다. 신혼부부 13점과 헷갈리시면 안 됩니다.

LH청약플러스 청약자격확인 페이지의 배점표입니다. 블로그 요약이 아니라 1차 출처입니다.

평점요소 구간 점수
미성년 자녀수 (40) 4명 이상 / 3명 / 2명 40 / 35 / 25
영유아 자녀수 (15) 3명 이상 / 2명 / 1명 15 / 10 / 5
세대구성 (5) 3세대 이상 또는 한부모 5
무주택기간 (20) 10년↑ / 5~10년 / 1~5년 20 / 15 / 10
거주기간 (15) 10년↑ / 5~10년 / 1~5년 15 / 10 / 5
입주자저축 (5) 10년 이상 5

2자녀를 30점으로 적은 자료가 돌아다니는데 25점입니다. LH 공식 페이지 기준입니다.

수도권은 서울·경기·인천 전체를 한 지역으로 봅니다. 하남 거주가 아니어도 서울·인천 거주자면 거주기간 점수를 받습니다. 신혼부부 특공의 거주기간(해당 주택건설지역 3년)과 범위가 다릅니다.

동점자 처리는 단지 모집공고문을 보셔야 합니다. “미성년 자녀 수 → 연령 순”이라는 설명이 널리 퍼져 있는데, LH 공식 페이지에는 “경쟁이 있는 경우 ① 거주지역 → ② 추첨” 으로만 적혀 있습니다. 1차 출처에서 확인되지 않는 내용입니다.

배점이 서로를 밀어냅니다 — 90점대는 안 나옵니다

다자녀 배점을 읽는 핵심입니다. 영유아 점수(15점)와 기간 점수(40점)는 동시에 채울 수 없습니다.

영유아(만 6세 미만)가 많으면 부모가 젊습니다. 그러면 무주택 10년·거주 10년·통장 10년을 채우기 어렵습니다. 반대로 기간을 다 채운 가구는 자녀가 이미 커서 영유아 점수가 0입니다.

영유아 0명에 기간을 전부 채운 현실적 상한은 이렇습니다.

자녀 수 이론 만점 현실적 상한
2자녀 80점 65점
3자녀 95점 75점
4자녀 이상 100점 80점

3자녀의 현실적 상한이 75점입니다. 이 숫자를 기억해 두시면 아래 실측 사례와 겹칩니다.

다자녀 실측 — 엘리프 성남신촌 75점

다자녀 특공 커트라인이 보도된 사례를 하나 찾았습니다. 2025~2026년 단지별 수치는 어디에도 없습니다.

항목 값
단지 엘리프 성남신촌 (LH 공공분양)
시점 2024년 5월
다자녀 당첨선 75점
당첨자 최소 자녀 수 2명
특공 평균 경쟁률 55.7 : 1

3자녀 현실 상한(75점)과 정확히 같습니다. 우연으로 보기 어렵습니다. 75점이 구조적으로 가장 두껍게 쌓이는 지점입니다.

당첨자 중 2자녀가 있었다는 건 이런 가구입니다.

2자녀 25 + 영유아 2명 10 + 무주택 10년↑ 20 + 거주 10년↑ 15 + 통장 10년↑ 5 = 75

2자녀로 75점은 영유아 2명을 유지한 채 기간을 전부 채운 좁은 조합입니다.

경쟁률은 13.5배 늘었는데 커트라인은 안 그랬습니다

리얼투데이가 청약홈 데이터로 집계한 수치입니다.

연도 다자녀 특공 접수 특공 내 비중
2023 3,696건 2%대
2024 49,755건 12%대

2024년 3월 25일 자격이 3자녀에서 2자녀로 완화된 결과입니다.

그런데 커트라인이 그만큼 올랐다고 보기는 어렵습니다. 새로 들어온 2자녀 가구의 현실적 상한이 65점이라, 유입분 대부분이 커트라인 아래에 깔립니다. 커트라인은 상위 몇 명으로 정해지므로 접수 13.5배와 커트라인 상승폭은 비례하지 않습니다.

참고로 “2026년 11월부터 2자녀 확대”라고 쓴 자료가 여럿 있는데 오보입니다. 원문인 korea.kr 정책뉴스는 2023년 8월 23일자이고, 당시 입법예고 단계의 “오는 11월”이었습니다. 최종 시행은 2024년 3월 25일로, 이미 끝난 제도입니다. 기다릴 개편이 아닙니다.

경기 특공은 대부분 미달입니다

청약홈 지역 통계를 직접 받아보면 이렇습니다.

월 특공 모집 특공 접수 결과
2026.09 2,456 1,122 미달 1,334
2026.08 2,056 1,419 미달 637
2026.07 3,548 5,022 1.42 : 1
2026.06 1,472 308 미달 1,164
2026.03 1,067 383 미달 684

최근 10개월 중 절반이 미달입니다. 경기 평균만 보면 “특공은 넣으면 된다”가 됩니다.

그런데 교산 A2 특공은 134.5:1이었습니다. 지역 평균이 아무 의미가 없다는 뜻입니다.

A2 실측 — 유형별로 열 배 넘게 갈립니다

2025년 A2블록 특별공급은 186가구에 25,012명이 몰려 평균 134.5:1이었습니다. 유형별로는 이렇게 갈렸습니다.

유형 물량 경쟁률
신혼부부 25가구 354.72 : 1
생애최초 · 신생아 87가구 96 ~ 248 : 1
다자녀 25가구 59.52 : 1
노부모부양 12가구 —
기관추천 25가구 —
국가유공자 12가구 —

신혼부부가 다자녀보다 여섯 배 치열합니다. 물량은 둘 다 25가구로 같은데 지원자가 그만큼 몰렸습니다.

생애최초는 지원자 수 자체가 7,994명으로 가장 많았습니다. 다만 보도된 경쟁률 표기가 “생애최초와 신생아 247.92~96.04대 1”로 뭉뚱그려져 있어, 두 유형을 갈라낸 수치는 확인하지 못했습니다.

교산 특공 커트라인 예상

경쟁률에서 역산한 추정입니다. 공식 공개 자료가 없다는 점을 먼저 밝힙니다.

유형 만점 예상 커트라인 근거
신혼부부 13점 10~11점 + 추첨 354:1이면 실질 상한자끼리 겹침
다자녀 100점 75점 안팎 엘리프 성남신촌 실측 75점 · 3자녀 현실 상한과 일치
노부모부양 100점 60점대 + 저축총액 물량 12가구로 작음
생애최초 — 점수 없음, 추첨 자격만 맞으면 됨

신혼부부 10~11점은 앞서 본 배점표의 모순 때문입니다. 13점 만점이 사실상 안 나오니, 실질 상한에 몰린 사람들끼리 추첨이 됩니다. 배점을 다 채워도 운에 맡기는 구간입니다.

다자녀 75점 안팎은 두 가지가 같은 자리를 가리켜서 잡았습니다.

  • 엘리프 성남신촌 실측 75점 — 강남 인접 입지, 특공 평균 55.7:1
  • 3자녀 현실 상한 75점 — 배점표에서 구조적으로 도출되는 지점
  • 교산 A2 다자녀 59.52:1 은 성남신촌(55.7:1)과 비슷한 수준

경쟁률이 비슷하고, 배점 구조상 75점이 가장 두꺼운 지점이고, 실제 보도된 당첨선도 75점이었습니다. 교산도 그 근처로 봅니다.

70점이면 어떤가. 3자녀 현실 상한(75)에서 한 칸 아래, 2자녀 현실 상한(65)보다 한 칸 위입니다. 3자녀인데 기간 하나를 덜 채웠거나, 2자녀로 영유아 점수를 보탠 경우입니다. 걸치거나 아슬하게 떨어지는 자리로 보는 게 맞습니다.

다만 실측 사례가 하나뿐입니다. 2024년 5월 다른 단지의 수치이고, 교산 공고 기준의 숫자가 아닙니다.

교산 특공 전략

경쟁률 구조가 그대로 간다고 보면 선택이 갈립니다.

  • 다자녀 자격이 되신다면 그쪽이 유리합니다. 59.52:1은 신혼부부의 6분의 1입니다
  • 신혼부부는 354:1입니다. 배점 만점권이 아니면 어렵습니다
  • 노부모부양·기관추천은 경쟁률이 보도되지 않았지만 물량이 각 12~25가구로 작습니다. 자격이 되는 분이 적어 상대적으로 유리한 구간일 수 있습니다

자격이 둘 이상 되신다면 경쟁률이 낮은 쪽을 고르는 게 유리합니다. 특공은 한 번만 넣을 수 있습니다.

그런데 먼저 물어야 할 게 있습니다

커트라인이 형성되기는 하느냐 입니다.

청약홈 자료로 2026년 8월 1일~10월 25일 수도권 접수분(공급 20세대 이상) 42건을 뽑아봤습니다.
경쟁률 중앙값 1.18 : 1
미달 19건 / 42건 (45%)

절반 가까이가 미달입니다. 미달이면 커트라인이 없습니다 — 넣으면 됩니다.

양극단은 이렇습니다.

단지 지역 경쟁률
더샵 신길센트럴시티 서울 282.55 : 1
브라운스톤 월곡 센트럴 서울 61.93 : 1
검암역 푸르지오 프라베뉴 (공공) 인천 20.96 : 1
광명 시티프라디움 에듀하임 경기 2.40 : 1
화서역 호수공원 아너스빌 경기 0.92 : 1 (미달)
힐스테이트 고덕엘리스트 A12BL 경기 0.16 : 1 (미달)

고덕 공공분양은 892세대 모집에 141명이 접수했습니다. 5.7억대인데도 751세대가 미달했습니다.

교산은 어느 쪽인가

A2 실적이 답을 줍니다. 2025년 5월 본청약에서 387가구에 77,932명이 몰렸습니다.

구분 모집 접수 경쟁률
특별공급 186가구 25,012명 134.5 : 1
일반공급 201가구 52,920명 263.3 : 1

3기 신도시 중 가장 높았습니다. 교산은 커트라인이 형성되는 쪽입니다. 위 표의 미달 단지들과 같은 선에 놓고 보시면 안 됩니다.

전제와 한계

이 글의 숫자는 추정입니다. 근거와 한계를 밝힙니다.

  • 공공 추정의 기반은 A2 한 건입니다. 교산에서 당첨선이 공개된 블록은 아직 A2뿐이고, 그것도 신생아 기준입니다
  • 분양 시기를 2027년 전후로 가정했습니다. 교산은 일정이 계속 밀려 왔습니다 — A2는 본청약이 7개월, 입주가 2년 3개월 지연됐습니다. 시기가 밀리면 당첨선은 더 올라갑니다
  • 민간은 교산에서 분양 사례가 한 건도 없습니다. 경기 지역 통계에 입지를 얹어 추정했습니다
  • 가점 통계는 지역 단위입니다. 단지별이 아니라 경기 전체를 한 달 단위로 묶은 수치라, 같은 달에도 단지에 따라 40점 넘게 벌어집니다
  • 가점제 비율이 자료마다 다릅니다. 공고문으로 확인하셔야 합니다
  • 특공 커트라인은 공식 자료가 없습니다. LH가 공개 대상에서 뺀 항목이라 경쟁률에서 역산했습니다. 이 글에서 근거가 가장 약한 숫자입니다
  • 다자녀 75점은 실측 사례 한 건에 기댑니다. 2024년 5월 엘리프 성남신촌 당첨선이고, 교산 공고 기준이 아닙니다. 2025~2026년 단지별 다자녀 당첨 가점은 공개된 것을 찾지 못했습니다
  • “84㎡ 70점 · 59㎡ 60점”으로 돌아다니는 수치는 쓰지 않았습니다. 블로그 출처이고 2024년 자격 완화 이전 기준입니다
  • 민간 특공은 배점이 아니라 요건 충족 후 추첨인 경우가 많습니다. 이 글의 배점표는 공공 기준입니다
  • 특공 물량 비율도 자료가 엇갈립니다. 신혼부부가 25%라는 자료와 10%라는 자료가 같이 있습니다. 사업 유형·시기에 따른 차이로 보이지만 확정은 공고문입니다
  • A2 유형별 경쟁률은 언론 보도 한 곳이 출처이고, 생애최초와 신생아가 뭉뚱그려져 있습니다

확정 정보는 입주자모집공고 원문뿐입니다. 공고는 청약홈과 LH 청약플러스에 올라옵니다.

출처

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