교산은 지금까지 공공분양 위주였습니다. 민간 물량 9개 블록의 윤곽이 나왔습니다. 총 5,391가구입니다.

블록별 세대수와 유형, 공식 도면으로 확인한 입지, 분양가 추정 범위를 정리했습니다. 지난 하반기 공공 블록 정리와 이어지는 글입니다.

9개 블록

블록	세대수	유형
A-7	208	민간임대
B-2	281	민간분양
C-1	605	민간분양
C-2	786	민간분양
C-3	444	민간임대
D-1	106	민간분양
S-5	1,033	혼합 (임대 103 + 분양 930)
S-6	1,112	혼합 (임대 111 + 분양 1,001)
S-8	816	혼합 (임대 82 + 분양 734)
합계	5,391

분양 물량은 4,443가구

5,391가구에는 임대가 함께 들어 있습니다. 청약을 준비하신다면 분양분만 따로 보셔야 합니다.

	가구
단독 분양 블록 4개 (B-2·C-1·C-2·D-1)	1,778
혼합 블록의 분양분 (S-5·S-6·S-8)	2,665
분양 합계	4,443
임대 합계	948

분양이 82.4%입니다. 참고로 지난 글에서 다룬 하반기 공공 4개 블록은 1,418가구 중 분양이 755가구로 53%였습니다. 민간 쪽이 분양 비중이 훨씬 높습니다.

어디에 들어서나

공식 토지이용계획도에서 블록을 찾아 표시했습니다. 실선이 분양, 점선이 임대입니다. 위쪽이 북쪽입니다.

원의 위치는 도면에 블록 번호가 찍힌 자리입니다. 블록 경계선이 아닙니다.

교산지구는 북동쪽 한 덩어리와 그 아래 본체, 두 부분으로 나뉘어 있습니다. 민간 블록은 양쪽에 걸쳐 있습니다.

북동쪽 생활권 — C-1, B-2

지구에서 따로 떨어진 북동쪽 구역입니다. A3·A4·A5·S1과 함께 하나의 생활권을 이룹니다.

C-1 (605가구) 은 이 구역의 중심에 가깝습니다. 근린생활시설이 바로 옆에 붙어 있고, 초등학교와 중학교가 모두 가까우며 공공청사도 인접합니다. 생활 편의시설 접근성으로는 민간 분양 블록 중 가장 낫습니다.

B-2 (281가구) 는 C-1 남쪽입니다. 초등학교가 이 블록에서 가장 가깝습니다. 다만 완충녹지가 블록 주변을 여러 겹으로 둘러싸고 있습니다. 완충녹지는 도로 소음을 막으려고 두는 것이라, 지구 바깥 도로와 맞닿은 자리라는 뜻입니다. 조용함을 원하시면 유리하고, 접근성을 보시면 확인이 필요한 지점입니다.

중부 — D-1

D-1 (106가구) 은 민간 분양 블록 중 가장 작지만 중심복합 상업권에 가장 가깝습니다. 도면에 찍힌 주상복합·중심복합 22개 구역의 중심에서 분양 블록 중 최단거리입니다.

중학교와 초등학교가 모두 인접하고, 공공청사 두 곳이 붙어 있습니다. 남동쪽으로 문화산업용지 두 곳이 이어지고, 하천과 유수지가 가깝습니다.

106가구라 단지 자체는 작습니다. 커뮤니티 시설 규모를 기대하기는 어려운 크기입니다.

중남부 — C-2

C-2 (786가구) 는 민간 분양 블록 중 가장 큽니다. 하천에 바로 접해 있고 연결녹지가 이어집니다.

고등학교가 이 블록에서 가장 가깝습니다. 앞의 블록들이 초·중학교 위주인 것과 다른 점입니다. 초등학교도 가까운 편입니다.

다만 중심복합 상업권에서는 상당히 떨어져 있습니다. 규모는 가장 크지만 중심 접근성은 D-1보다 못합니다. 면적과 위치를 맞바꾼 자리로 보시면 됩니다.

임대 두 곳 — A-7, C-3

A-7 (208가구, 임대) 은 9개 블록 중 중심복합 상업권에 가장 가깝습니다. 분양 블록 어느 곳보다 가깝습니다. 고등학교·중학교·초등학교가 모두 인근이고, 완충녹지와 경관녹지, 소공원에 둘러싸여 있습니다.

C-3 (444가구, 임대) 은 지구 남쪽 끝입니다. 하천에 접하고 어린이공원과 문화시설이 가깝습니다. 중학교와 초등학교도 있습니다. 중심 상업권에서는 9개 블록 중 가장 멉니다.

정리하면

중심 접근성 순서는 A-7(임대) → D-1 → B-2 → C-1 → C-2 → C-3(임대) 입니다.

분양 블록만 보면 가장 작은 D-1이 중심에 가장 가깝고, 가장 큰 C-2가 두 번째로 멉니다. 규모와 위치가 반대로 갑니다. 어느 쪽을 택할지가 갈리는 지점입니다.

아직 위치가 확인되지 않는 세 블록

S-5, S-6, S-8은 공개된 도면에서 찾지 못했습니다.

• 위 도면(2024년 7월, 지구계획변경 2차)에는 S블록이 S-1 하나뿐입니다. A1~A21, B1~B12, C1~C3, D1·D2까지 번호가 다 있는데 S는 1번만 있습니다.
• 2025년 6월 국토교통부고시 제2025-288호(지구 지정 변경 4차)의 총괄도는 지번이 찍힌 지적도라 블록 배치가 없습니다.
• 공공데이터포털의 LH 하남교산 토지이용계획도는 용도별 색칠만 있고 블록 번호가 없습니다.

이 셋이 2,961가구로 민간 물량의 55% 입니다. S-6은 1,112가구로 단일 블록 최대 규모입니다.

번호 체계가 그 사이 바뀌었을 수 있지만 대응 관계를 밝힌 자료를 찾지 못했습니다. 이 셋의 입지는 사업주체가 공고를 낼 때 확인하셔야 합니다.

분양가는 얼마로 볼 수 있나

교산 민영주택은 공공택지에 들어서므로 분양가상한제가 적용됩니다. 택지비와 기본형건축비, 가산비를 더해 정해집니다.

시장에서 도는 추정치는 전용 84㎡ 기준 9억 안팎, 3.3㎡당 2,000만~3,200만원입니다. 공급면적을 34평으로 잡고 환산하면 이렇습니다.

3.3㎡당	84㎡ 환산
2,000만원	6.8억
2,100만원	7.1억
2,200만원	7.5억
2,650만원	9.0억
3,200만원	10.9억

추정 범위대로면 6.8억에서 10.9억입니다. 흔히 인용되는 “9억”은 이 범위의 가운데쯤인 3.3㎡당 2,650만원에 해당합니다.

기준점으로 삼을 만한 실제 사례는 하나뿐입니다. 앞서 공급된 A-2블록(공공분양)의 전용 59㎡가 3.3㎡당 2,100만~2,200만원 이었습니다. 9억이 되려면 이보다 평당 20~26% 높아야 합니다.

다만 분양가상한제 가격은 원가를 쌓아 정하는 것이지 시세에서 역산하는 것이 아닙니다. 위 표는 시장 추정치를 환산한 것일 뿐이고, 확정 분양가는 사업주체의 입주자모집공고에서 나옵니다.

입주와 3호선 사이

교산 조성사업 준공 목표는 2028년 말, 3호선 개통 목표는 2032년입니다.

다만 조성사업 준공은 부지 준공이지 입주 시점이 아닙니다. 지난 글에서 확인한 공공 블록들의 준공은 2030~2031년이고, 부지조성 자체가 지장물 보상과 원주민 생계조합 협의가 끝나지 않아 늦어지고 있습니다.

입주를 2030년쯤으로 보면 3호선 개통까지 약 2년입니다. 그 기간에는 버스로 이동하셔야 합니다.

3호선 진행 상황

• 서울 오금역 → 감일·교산 → 하남시청역, 11.7km
• 지구 내 정거장 3개 신설
• 총사업비 1조 8,356억원
• 2026년 초 2·3·4공구 입찰 성립, 현재 경기도가 실시설계 적격자 선정 중
• 2027년 착공, 2032년 개통 목표
• 개통 시 강남 고속터미널까지 30~40분대

위 토지이용계획도에는 정거장 위치가 표시되어 있지 않습니다. 2024년 도면이라 철도 계획이 반영되기 전입니다.

청약을 준비하신다면

세 가지를 기억하시면 됩니다.

1. 분양 물량은 5,391가구가 아니라 4,443가구입니다
2. 분양가 “9억”은 추정 범위의 가운데 값이고, 범위 자체는 6.8억~10.9억입니다
3. 가장 큰 세 블록(S-5·S-6·S-8)의 위치는 아직 공개 자료로 확인되지 않습니다

블록별 세대수와 타입, 확정 분양가는 사업주체의 입주자모집공고에서 정해집니다. 공고는 청약홈에 올라옵니다.