2026년 10월 28일투자

하남 교산, 2026년 하반기 분양 공고가 아직 없습니다 — 10월 26일 하남시 브리핑 정리

하남시가 2026년 10월 26일 언론브리핑에서 교산신도시 현황을 밝혔습니다.

9월에 2026년 하반기 분양 블록을 정리한 글을 올렸습니다. 그 글의 전제가 두 달 만에 어긋났습니다. 무엇이 어떻게 달라졌는지, 그리고 아직 공개되지 않은 것이 무엇인지 나눠 적었습니다.

브리핑에 빠져 있던 대목을 뒤에 붙였습니다. 토지보상을 90% 끝내고도 땅을 못 파는 이유인데, 원인이 하나가 아니라 지장물 소송 → 문화재 조사 → 기반시설 → 자금이 직렬로 걸려 있습니다. 하나를 풀어도 다음이 막혀 있는 구조입니다.

하반기 분양 공고가 나오지 않았습니다

브리핑의 핵심 문장입니다.

2029년 6월 첫 입주가 예정된 A2블록을 제외하면 주택 공급 공고가 이뤄지지 않았다

제가 9월 글에 적은 하반기 분양 계획이 이것입니다.

블록	세대수	유형	공고 여부
A9	244	공공분양	없음
A11	511	공공분양	없음
A20	—	공공	없음
S2	—	주상복합	없음

네 블록 1,418가구가 하반기 공급 예정이었습니다. 10월 말까지 입주자모집공고가 나오지 않았고, 하반기는 두 달 남았습니다.

A9·A11은 여전히 공공주택 기본설계 공모 단계로 보도됩니다. 설계 공모에서 입주자모집공고까지는 사업계획 승인과 분양가 심의가 남아 있습니다. 11~12월 중 공고가 나오려면 일정이 상당히 촘촘해야 합니다.

한 보도는 “예정보다 다소 늦어진 분양일정을 감안하면 진척도에 따라 1년 정도는 입주가 늦어질 것” 으로 전망했습니다. 전망이고, 공식 발표가 아닙니다.

확정 일정은 LH청약플러스 공고를 직접 보시는 편이 가장 정확합니다.

승인 블록은 26개입니다

시점	승인 블록	비율
9월 8일 글 기준	16개 (14,339가구)	41%
10월 26일 브리핑	26개	67%

전체 39개 블록 중 26개가 주택사업계획 승인을 마쳤습니다.

다만 26개의 가구 수는 어느 기사에도 나오지 않습니다. 9월의 16개는 14,339가구라는 물량이 함께 공개됐는데, 이번에는 블록 수만 있습니다. 두 수치의 집계 기준이 같은지 확인할 방법이 없어, 7주간 10개 블록이 늘었다는 해석은 유보하는 편이 안전합니다.

승인이 늘어도 공고로 이어지지 않는다는 점이 이번 브리핑에서 드러난 대목입니다. 26개가 승인됐는데 공고는 A2 하나입니다.

브리핑에 없던 것 — 공사 전에 걸린 네 단계

이 글을 처음 쓸 때 빠뜨린 대목입니다. 하남시 브리핑만 출처로 삼았는데, 브리핑에 이 얘기가 없었습니다.

토지보상은 90% 이상 끝났는데 땅을 못 파고 있습니다. 이유가 하나가 아닙니다. 네 단계가 직렬로 걸려 있어서, 하나를 풀어도 다음이 막혀 있습니다.

토지보상 (90%)  →  지장물 보상·철거  →  문화재 조사  →  토목공사
     완료              소송 65건 계류        28% 진행 중       대기

1단계 — 지장물이 먼저입니다

2022년 문화재청 설명이 순서를 알려줍니다.

토지보상이 끝나고 지장물 철거 등이 진행된 뒤에 표본·시굴·발굴조사에 착수할 예정

토지보상 90%는 땅값입니다. 지장물은 별개입니다. 건물·비닐하우스·수목을 보상하고 철거해야 문화재 조사를 시작할 수 있습니다.

그 지장물이 막혀 있습니다.

항목	수치
교산 토지수용 관련 소송 (2022~2025.9)	65건 계류
3기 신도시 전체	1,601건 · 4,725억원
토지주 대응	지장물 조사 거부

LH는 착공 시기를 2024년 12월로 변경했지만 지장물 보상이 늦어져 차질을 빚었습니다. 토지주들은 “시세의 절반에도 못 미치는 헐값에 토지를 뺏기고 있다” 며 지장물 조사를 거부하고 있습니다.

문화재 조사가 28%에 머문 이유가 행정 지연만이 아닙니다. 치울 것이 안 치워져 조사를 시작할 수 없는 구역이 있습니다.

2단계 — 매장문화재

매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률상 조사가 끝나지 않으면 일체의 토목공사를 할 수 없습니다. 주택만이 아니라 도로·상하수도 같은 기반시설과 상업·업무지구까지 함께 막힙니다.

조사 대상은 지구의 57%입니다

2022년 문화재청 지표조사 결과입니다. 교산 전체 631만 4,000㎡ 중 **361만 9,020㎡**가 조사 대상으로 나왔습니다.

구분	곳	면적	전체 대비
조사 대상 아님	—	269만 4,980㎡	42.7%
표본조사	35	136만 8,737㎡	21.7%
시굴조사	50	220만 9,861㎡	35.0%
정밀발굴조사	5	4만 422㎡	0.64%

처음부터 정밀발굴이 확정된 곳은 0.64%뿐입니다. 표본조사와 시굴조사(합 56.7%)는 트렌치를 넣어 유구가 있는지 확인하는 단계이고, 유구가 나오면 정밀발굴로 전환됩니다. 즉 지구의 절반 이상이 “파봐야 아는” 상태입니다.

보도된 수치는 지표조사 면적을 **56%**로 적고 있는데, 361만 9,020 ÷ 631만 4,000 = 57.3% 입니다. 기사 자체도 이 차이를 밝히고 있습니다.

진척

시점	상태
2022년	LH 문화재조사 용역 발주 (1구역 13억 · 2구역 31억)
2026년 6월	조사 대상 면적의 약 28%에 표본·시굴조사 진행 중
2026년 1월	국가유산청 관계자 “이제 막 시작하는 단계”
2026년 7월	조사 완료 또는 정밀발굴 진행 중인 곳이 조사 대상의 10% 미만

정밀발굴은 통상 최소 3년이 걸립니다. 하남일보는 이 상황을 “보상 끝내고도 ‘스톱’” 이라고 표현했고, 2029~2032년 단계적 입주 일정에 차질이 불가피하다고 봤습니다.

LH는 반대로 말합니다

같은 신문이 2주 간격으로 반대 방향의 기사를 실었습니다. 양쪽을 다 적는 게 맞다고 봅니다.

날짜	요지
2026.06.14	“문화재 리스크 제로” — LH·국가유산청 ‘합동지원단’ 가동, LH 관계자 “현재로서는 입주 계획에 영향을 줄 만한 특별한 변수는 없다”
2026.07.02	“보상 끝내고도 스톱” — 2030 입주 로드맵 사실상 무산 위기

수치는 양립합니다. 28%는 “진행 중”, 10% 미만은 “완료 또는 정밀발굴 전환”이라 분모와 정의가 다릅니다. 모순이 아닙니다.

평가는 양립하지 않습니다. “리스크 제로”와 “무산 위기”가 2주 사이에 뒤집혔습니다. 전자가 LH 공식 입장이고, 후자는 정치권·업계 취재입니다. 어느 쪽이 맞는지 판단할 근거가 아직 없습니다.

그래도 블록별로 갈립니다

조사 대상이 지구 전체가 아니라는 점이 중요합니다.

42.7%는 애초에 조사 대상이 아닙니다
A2는 이미 착공했습니다. 그 구역은 조사가 끝났다는 뜻입니다
유구가 나와도 “기록 보존”으로 끝나면 공사를 진행합니다. 2026년 1월 춘궁동·천현동에서 고려시대 건물지와 기와 가마터, 토광묘가 확인됐는데 국가유산청은 “희귀한 특이 사항이 없어 기록 보존으로 마무리하고 공사를 진행” 하는 방침을 정했습니다

모든 블록이 3년을 기다리는 구조가 아닙니다. 다만 어느 블록이 끝났는지는 공개되지 않았습니다.

반대 방향의 위험도 있습니다. 교산 일대는 백제 초기 도읍 ’하남위례성’의 유력 후보지로 꼽힙니다. 중요 유구가 나오면 기록 보존이 아니라 현지 보존이 될 수 있고, 그 구역은 개발에서 빠집니다. 하남시 문화유적의 36%가 교산에 밀집해 있습니다.

다만 “조사 불필요”가 “공사 가능”은 아닙니다

42.7%를 보고 “절반은 바로 지을 수 있다”고 읽으면 안 됩니다. 두 가지 이유입니다.

첫째, 42.7%가 한 덩어리가 아닙니다. 2022년 지표조사의 조사 구역은 표본조사 35곳 + 시굴조사 50곳 + 발굴조사 5곳으로 90개 지점입니다. 지구 전역에 흩어져 있어, 블록 하나에 조사 지점이 걸치면 그 블록 전체가 멈춥니다.

둘째, 기반시설은 블록을 가로지릅니다. 도로와 상하수도는 조사 구역을 지나 깔립니다. 그 노선을 못 만들면 조사가 필요 없는 블록도 접근로와 상하수도가 없어 준공·입주를 못 합니다. 하남일보가 “도미노식 연쇄 정체” 라고 쓴 게 이것입니다.

3단계 — 기반시설, 4단계 — 자금

문화재를 통과해도 남는 것이 있습니다. 하남시가 브리핑에서 짚은 지구 밖 도로 7개 노선 인허가 미완료가 3단계입니다.

4단계는 돈입니다. 브리핑에도, 문화재 보도에도 없던 대목입니다.

주체	상태
하남도시공사	2020년까지 무차입 → 2024년 적자 전환 → 순차입금 1,300억원 초과 → 2026년 2월 채권 700억원 발행
GH	공사채 2조 3,600억원이 2026년 6월에야 행안부 전액 승인 → 광명시흥·하남교산 보상 절차 본격화

신용평가 업계는 하남도시공사의 재무가 교산 분양대금이 유입되는 2027년 전까지 개선되기 어렵다고 봅니다. 하남시는 출자 계획이 없다고 밝혔습니다.

GH 쪽은 더 눈에 걸립니다. 보상 자금이 2026년 6월에야 승인됐습니다. GH가 담당하는 천현동 일대에는 S1블록(705가구) 이 있고, GH는 S1 분양을 2027년으로 잡고 있습니다.

분양가로 돌아옵니다

사업 기간이 늘면 토지보상금에 붙는 금융비용이 쌓이고, 그게 분양가에 전가됩니다.

A2가 그 사례입니다. 사전청약 추정가 4억 8,695만원(59㎡)이 본청약에서 약 5억 7,000만원으로 17% 올랐습니다. 다른 주택형도 16~18% 범위였습니다.

선교통·후입주 — 3년 공백

하남시가 내세운 원칙은 ’선교통·후입주’입니다. 숫자로 보면 이렇습니다.

2029. 6   A2블록 첫 입주
2032      송파하남선(3호선 연장) 준공 예상
          ───────────────────────────
          약 3년간 철도 없이 입주

송파하남선 2032년은 9월 글에 적은 개통 목표와 같습니다. 새로운 것은 하남시가 이 격차를 공식 쟁점으로 올렸다는 점입니다.

지구 밖 도로 7개 노선은 인허가 절차가 끝나지 않았습니다. 노선명과 구간, 노선별 일정은 어느 기사에도 공개되지 않았습니다.

이현재 시장 발언은 “도로와 상하수도, 공원 등 필수 시설을 먼저 갖춘 뒤 입주해야 한다” 였습니다. 하남시는 철도 개통 전 버스·도로·환승 대책을 요구했습니다.

하남시가 선제 요구하는 이유

브리핑에 전례가 나옵니다.

미사·감일·위례에서 생활SOC 24개 시설을 하남시 자체 재원 약 4,906억 원(현가 7,000억 원) 으로 보완했습니다.

신도시 입주가 시작된 뒤 부족한 시설을 지자체 예산으로 메운 경험입니다. 하남시가 상하수도·학교·공원을 입주 일정에 맞춰 확보해 달라고 요구하는 근거입니다.

LH와 1년 6개월 교착

2025년 3월 국토교통부 중재로 LH·국토부·하남시가 교산 현안을 일괄 타결하기로 잠정 합의했습니다.

그런데 최종 결재 과정에서 LH 사장이 거부해 현재까지 1년 6개월 넘게 협의가 진전되지 않았습니다.

쟁점이 무엇인지는 어느 기사도 쓰지 않았습니다. LH 측 입장이나 거부 사유도 보도에 없습니다.

교산 일정 지연의 원인을 알고 싶다면 가장 중요한 자리인데, 공개된 정보가 비어 있습니다. 브리핑을 받아쓴 매체 아홉 곳 모두 “LH 사장이 거부했다”는 사실만 전하고 그 이유로는 들어가지 않았습니다.

수요 쪽 수치 둘

하남시 청약통장 1순위 보유자 약 14만 명 — 이현재 시장이 한국부동산원 청약홈 통계를 인용해 밝힌 수치입니다
미사지구 전셋값 10억 원 돌파 — 하남시가 조기공급 촉구 근거로 든 보도입니다

하남시는 서울·수도권 아파트값 상승에 공감하며 조기 공급 필요성을 강조했습니다. 다만 기사들은 서울 집값과 교산 공급 시기를 직접 인과로 설명하지는 않았습니다.

하남시가 요구한 것

브리핑에서 정부와 LH에 요청한 항목입니다.

주택 공급 조기 추진
철도 개통 전 버스·도로·환승 대책
상하수도·학교·공원을 입주 일정에 맞춰 확보
자족용지 용도와 공급 시기 확정
하남시–LH 간 기업유치 업무협약(MOU) 체결

하남시는 앞으로 정부 및 사업 관계기관과 협의체를 운영해 주요 현안을 점검할 계획이라고 밝혔습니다.

자족용지 면적이나 비율은 공개되지 않았습니다. 용도와 공급 시기를 “확정해 달라”는 요구만 있습니다. 기업 유치 계획도 아직 없는 단계입니다.

공개되지 않은 것

이번 브리핑에서 확인할 수 없던 항목을 따로 모았습니다. 교산을 판단하는 데 필요한데 비어 있는 자리입니다.

항목	상태
일괄타결안 쟁점·LH 거부 사유	공개 없음
지구 밖 도로 7개 노선명·일정	공개 없음
승인 26개 블록의 가구 수	공개 없음
자족용지 면적·비율	공개 없음
A9·A11·A20·S2 공고 시기	공개 없음
블록별 문화재 조사 완료 현황	공개 없음

한계

하남시 브리핑에는 지장물 소송도, 매장문화재도, 시행사 재무도 없었습니다. 네 단계 절의 수치는 2022년 경기일보, 2025년 9월·2026년 6월·7월 하남일보, 2026년 1월 뉴스핌과 네이트뉴스에서 따로 모았습니다. 하남시가 공급 지연을 설명하면서 이 요인들을 언급하지 않은 이유는 확인하지 못했습니다.

“네 단계가 직렬”이라는 구조는 제 정리입니다. 문화재청의 “토지보상·지장물 철거 후 조사 착수” 설명과 각 단계의 개별 보도를 묶어 세운 틀이고, LH나 GH가 이런 순서로 공식 설명한 자료는 찾지 못했습니다. 단계마다 실제로 어느 정도 겹쳐 진행되는지는 알 수 없습니다.

문화재 진척률 수치는 기준이 엇갈립니다. LH는 “조사 대상 면적의 약 28%에 표본·시굴조사 진행 중”이라 했고, 하남일보는 “조사 완료 또는 정밀발굴 진행 중인 곳이 10% 미만”이라 적었습니다. 분모가 조사 대상인지 지구 전체인지 명시되지 않아 둘을 직접 비교할 수 없습니다.

LH는 “입주 계획에 영향을 줄 변수가 없다”는 입장입니다. 이 글은 반대 취지의 보도를 함께 실었지만, 어느 쪽이 맞는지 판단할 근거는 없습니다. 2주 간격으로 상반된 평가가 나온 상태 그대로 적었습니다.

소송 65건의 현재 상태는 확인하지 못했습니다. 2025년 9월 국회 제출 자료 기준 “계류 중”이고, 이후 종결·화해 여부는 공개된 자료를 찾지 못했습니다.

지표조사 결과는 2022년 수치입니다. 조사 대상 57%와 유형별 면적은 그 시점 기준이고, 이후 변경 여부를 확인하지 못했습니다.

이 글의 나머지는 하남시 브리핑 하나를 출처로 합니다. 매체 아홉 곳이 같은 브리핑을 받아썼기 때문에 수치는 거의 동일하고, 교차 검증이 된 것이 아닙니다.

LH와 국토교통부의 입장은 확인하지 못했습니다. 일괄타결 거부, 공급 지연, 도로 인허가 지연 모두 하남시 쪽 설명입니다. 지자체와 사업시행자 사이 현안에서 한쪽 설명만 실린 상태로 보셔야 합니다.

“1년 정도 입주 지연” 전망은 공식 발표가 아닙니다. 일부 매체의 분석이고, 근거가 되는 계산은 제시되지 않았습니다.

승인 블록 16개→26개 비교는 집계 기준이 확인되지 않았습니다. 두 수치가 같은 기준인지 알 수 없어 증가폭 자체를 숫자로 쓰지 않았습니다.

출처

지장물·문화재·자금