2026년 10월 28일투자

하남 교산 S1 · A5 블록 — 사업자는 정해졌고, 분양 공고는 아직입니다

교산에서 자주 묶여 언급되는 두 블록인데 상태가 전혀 다릅니다.

S1은 사업자가 정해졌고 착공이 2027년 12월입니다. A5는 사전청약을 3년 전에 끝냈는데 본청약 공고가 없습니다.

S1 — DL이앤씨 컨소시엄으로 정해졌습니다

먼저 짚을 것이 있습니다. S1은 LH 사업이 아니라 GH(경기주택도시공사) 사업입니다.

교산 공동사업시행자 지분이 이렇게 나뉘어 있습니다.

시행자	지분
LH	65%
GH (경기주택도시공사)	30%
하남도시공사	5%

S1이 GH 몫에서 나온 블록입니다. 민간참여 공공주택이라 민간사업자가 설계·시공·분양 전 과정에 들어옵니다.

우선협상대상자 — 2025년 12월 17일 선정

역할	건설사
주관	디엘이앤씨
참여	태영건설 · 금호건설 · 케이알산업 · 신동아종합건설

GH가 재공모 결과로 선정했습니다. 1차 공모는 유찰됐습니다.

2025.10.16   1차 공모 공고
2025.11.06   확약서 마감 — DL이앤씨 컨소시엄 단독
2025.11.07   재공모 공고
2025.12.08   재공모 신청서 마감
2025.12.17   우선협상대상자 선정 — GH 공고 제2025-0719호

선정일은 GH 공고문 원문의 “우선협상대상자 선정일 : 2025.12.17.(수)” 를 따랐습니다. 지역 매체 보도는 해를 넘겨 2026년 1월 5일에 나왔습니다.

단독 응찰이라 경쟁이 성립하지 않아 유찰됐고, 다음날 재공모에 들어갔습니다. 재공모에서 같은 컨소시엄이 우선협상권을 가져갔습니다. 최종 컨소시엄에는 케이알산업이 추가돼 5개사가 됐습니다.

규모 — 교산에서 드문 중형 비중

항목	내용
총 세대수	705가구 공공분양
60㎡ 이하	282가구
60~85㎡	426가구
최고층	29층
총사업비	5,737억원 (GH 3,220억 + 민간 2,316억)

60~85㎡가 426가구로 전체의 60%입니다. 교산 아파트는 60㎡ 이하가 54.5%로 소형 위주인데, S1은 반대입니다. 중형 면적대를 교산 공공분양에서 찾는다면 현재까지 가장 유력한 블록입니다.

최고 29층은 인근 원도심 평균이 20층 안팎이라 스카이라인 급변은 없다고 평가됐습니다. 층간소음 저감 기술과 친환경·스마트 주거 기술 적용이 예고됐습니다.

일정

단계	시기
사업계획 승인	2026년 내 완료 목표 (보도)
착공	2027년 12월 — 공모지침서 제4조
준공	최대 2030년 11월 — 착공 후 35개월 이내
분양	지침서에 없습니다
입주	2031년 (선정 후 보도)

착공과 준공은 공모지침서 제4조에 적힌 숫자이고, 분양 시기는 그 문서에 없습니다. 지침서는 착공 시점에도 단서를 달았습니다 — “공모일 기준 착공 시점은 ’27년 12월이나, 원도심 기반 시설 사용을 위한 하남시 협의 결과 등에 따라 착공 시점은 조정될 수 있” 다고요.

그리고 사업기간은 협약체결일부터 셉니다. 사업협약 체결은 아직 확인되지 않았습니다. 시계가 시작되지 않은 일정입니다.

선정 후 보도에 나온 “2027년 하반기 착공, 2031년 입주”는 지침서의 “’27년 12월 착공, 최대 ’30년 11월 준공”과 어긋납니다. 이 글은 지침서 쪽을 1차 출처로 봤습니다.

자료끼리 엇갈리는 숫자

항목	공모지침서 (2025.10 · 11)	선정 후 보도 (2026.01)
60~85㎡	423가구	426가구
민간 투자	2,517억 (공사비·기타비용)	2,316억
컨소시엄	4사	5사

705가구 총계와 60㎡ 이하 282가구는 양쪽이 같습니다. 민간 분담액은 산정 범위가 달라 보이는데 확인하지 못했습니다.

A5 — 나눔형, 사전청약만 끝난 상태

항목	내용
총 세대수	492가구
사전청약 물량	452가구
유형	뉴:홈 나눔형
사전청약	2023년 10월
추정 분양가 (59㎡)	4억 5,000만원 선
입주 예정	2030년 1월

사전청약 452가구의 면적 구성입니다. 국토교통부 사업계획 승인 자료 기준입니다.

전용	세대수
46㎡	10
55㎡	56
59㎡	386

59㎡가 386가구로 85%입니다. 소형 단일 구성에 가깝습니다.

사업계획 승인은 났는데 본청약 공고가 없습니다. 10월 26일 하남시 브리핑의 “A2블록을 제외하면 주택 공급 공고가 이뤄지지 않았다” 가 이 블록을 포함합니다. 사전청약으로부터 3년이 지났습니다.

나눔형은 조건이 붙습니다

분양가가 싼 대신 처분이 묶입니다.

주변 시세의 70% 이하로 분양가 책정
5년 의무거주
처분할 때 반드시 LH에 환매
처분 손익의 30%를 국가에 반납

상승기에 민간 아파트만큼의 시세차익은 안 나옵니다. 반대로 하락기에는 손실의 30%도 LH가 분담합니다. 자산 증식보다 주거 안정을 우선하는 구조입니다.

A2 전례로 A5를 읽으면

교산에서 본청약까지 간 블록은 A2 하나뿐입니다. 그 전례가 A5를 예측하는 유일한 재료입니다.

A2에서 실제로 일어난 일

항목	사전청약 당시	실제
본청약	2024년 9월 예정	2025년 4월 (7개월 지연)
입주	2027년 3월	2029년 6월 (2년 3개월 지연)
59㎡ 분양가	4억 8,695만원	약 5억 7,000만원

분양가가 17% 올랐습니다. 8,500만원입니다. 다른 주택형도 사전청약 추정가보다 16~18% 높아졌습니다.

A5 본청약 분양가를 역산하면

A5의 추정 분양가 4억 5,000만원에 A2의 상승률을 그대로 대입한 값입니다.

상승률	59㎡ 예상 분양가
+16%	5억 2,200만원
+18%	5억 3,100만원

5억 2,000만~5억 3,000만원대입니다. 제 계산이고 공식 자료가 아닙니다. 다만 A2가 유일한 전례이고 그 폭이 16~18%로 좁게 모여 있어, 4억 5,000만원을 그대로 믿기는 어렵습니다.

당첨자는 얼마나 남는가

구간	수치
교산 전체 사전청약 당첨자	1,508명
당첨 취소·포기	308명 (20.4%)
A2 사전청약 당첨자	866명
A2 본청약 신청	728명 (84.1%)

빠져나간 138가구는 일반공급 물량으로 전환됐습니다. A5에서도 같은 일이 일어나면 452가구 중 일부가 일반 물량으로 돌아옵니다.

다른 3기 신도시와 비교하면 교산의 신청률이 높은 편입니다.

지구	본청약 신청률
하남교산 A2	84.1%
고양창릉 3개 블록	73%
인천계양 A2	55%

교산은 분양가가 17% 올랐는데도 84%가 따라왔습니다. 입지에 대한 평가가 그만큼이라는 뜻으로 읽힙니다.

A5의 미결 쟁점 — 전용 모기지

A5에서 면적이나 분양가보다 먼저 확인해야 할 대목입니다.

사전청약 당시 안내된 조건입니다.

항목	안내 내용
LTV	80%
한도	5억원
금리	연 1.9~3.0% 고정
만기	최장 40년
DSR	미적용

이 조건이 2026년에 흔들렸습니다.

2026.07.02   고양창릉 S3 본청약 공고 — 전용모기지 대신 디딤돌,
             한도 4억으로 1억 축소  →  당첨자 반발
2026.07.07   국토부: 5억·LTV 80%·DSR 미적용은 유지.
             단 금리·만기는 "신청 시점 디딤돌 요건 적용"
2026.08.07   하남시의원 3명, A5 원안 이행 건의안 국회 전달
2026.08.25   김윤덕 장관 간담회 → 요구 수용.
             40년 만기 · 1.9~3.0% 고정금리 적용

그런데 8월 25일 결정의 적용 범위가 애매합니다.

보도된 문구는 “현재까지 입주자 모집을 마친 모든 세대” 입니다. A5는 입주자 모집을 아직 하지 않았습니다.

반대로 7월 7일 발표에는 “앞으로 공급하는 나눔형·선택형 입주자 모집공고에도 전용모기지와 중도금 집단대출을 명시” 가 있어 A5가 포함되는 쪽으로 읽힙니다.

두 문구가 엇갈립니다. A5가 1.9~3.0%·40년을 받는지 확정된 자료를 찾지 못했습니다. 본청약 공고문에 적힐 내용이고, 그 공고가 아직 없습니다.

4억 5,000만원이 5억 2,000만원대로 오르는 것과 금리가 1.9%에서 디딤돌 수준으로 오르는 것이 겹치면, 사전청약 당시의 자금 계획은 다시 짜야 합니다.

정리

	S1	A5
시행	GH	LH
유형	민간참여 공공분양	뉴:홈 나눔형
규모	705가구	492 (사전청약 452)
면적	60~85㎡ 426가구	59㎡ 386가구
사업자	DL이앤씨 컨소시엄 (확정)	LH 직접
분양	2027년	공고 없음
입주	2031년	2030년 1월 (예정)

S1은 신규 청약을 노릴 수 있는 블록입니다. 2027년 분양이고 중형이 426가구입니다.

A5는 신규 청약 대상이 아닙니다. 452가구가 이미 사전청약 당첨자 몫입니다. 포기분이 일반공급으로 전환되는 물량만 변수인데, 그것도 본청약 공고에 달려 있습니다.

공개되지 않은 것

항목	상태
S1 사업협약 체결 여부	선정 이후 보도 없음
S1 분양 시기 (월 단위)	공개 없음
A5 본청약 공고일	공개 없음
A5 전용모기지 최종 적용	7월·8월 발표가 엇갈림
S1 1차 공모 유찰 사유	공개 없음

한계

A5 본청약 분양가 5억 2,000만~5억 3,000만원은 제 계산입니다. A2의 상승률 16~18%를 A5 추정가에 대입한 값이고, 공식 자료가 아닙니다. A2는 일반형이고 A5는 나눔형이라 가격 결정 구조가 다를 수 있습니다.

A5 추정 분양가 4억 5,000만원도 확정가가 아닙니다. 2026년 7월 보도 기준이고, 본청약 공고에서 바뀝니다.

S1 선정은 우선협상대상자 단계입니다. 사업협약 체결과 사업계획 승인이 남아 있습니다. 선정 이후 진행 상황은 보도가 확인되지 않았습니다.

사전청약 제도는 2024년 폐지됐습니다. 본청약 지연과 분양가 상승이 이유로 꼽혔습니다. A5는 그 제도의 마지막 물량에 해당합니다.

교산 총 공급 규모는 자료마다 다릅니다. 이번에 본 기사는 33,647가구로 적고 있는데, 9월 글에서 확인한 로드맵은 36,697가구였습니다. 계속 어긋나는 항목입니다.